L’achat en indivision est une solution prisée par de nombreuses personnes souhaitant acquérir un bien immobilier à plusieurs. Cette alternative présente des avantages mais également des inconvénients qu’il convient de connaître avant de se lancer. Dans cet article, nous vous dévoilons les clés pour comprendre et organiser au mieux votre achat en indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs propriétaires sont co-titulaires d’un même bien immobilier. Chaque indivisaire possède une part différente ou identique du bien selon l’apport réalisé lors de l’acquisition. Il est essentiel de prévoir les règles de fonctionnement et de gestion du bien acheté en indivision pour éviter les conflits potentiels entre les indivisaires.
Pourquoi acheter en indivision ?
Choisir l’achat en indivision peut répondre à différentes situations :
- Un couple non marié qui souhaite acheter ensemble un bien immobilier
- Des membres d’une famille souhaitant investir conjointement dans un patrimoine
- Des amis voulant réaliser un achat commun
- Des partenaires d’affaires ayant pour projet d’acheter un local professionnel
Cette solution permet de réaliser un investissement immobilier à plusieurs et de répartir les coûts liés à l’achat et à l’entretien du bien.
Comment fonctionne l’achat en indivision ?
Répartition des parts dans l’indivision
Lors de l’achat en indivision, la première étape consiste à déterminer la répartition des parts entre les acquéreurs. Cette répartition peut être égale ou inégale selon le montant apporté par chaque individu lors de l’acquisition. Le pourcentage de détention de chacun des indivisaires sera notifié dans l’acte de vente.
A titre d’exemple : si deux personnes achètent ensemble un bien pour 200 000 euros, l’une apportant 120 000 euros et l’autre 80 000 euros, les parts seront réparties à hauteur de 60% et 40%, respectivement.
Rédaction d’une convention d’indivision
Il est vivement recommandé de prévoir une convention d’indivision afin d’établir les règles de gestion du bien et d’éviter les mésententes potentielles entre les parties prenantes. Ce document, rédigé sous seing privé ou par acte notarié, doit notamment préciser :
- La désignation du bien
- Les quotes-parts de chaque indivisaire
- Le mode de prise de décisions au sein de l’indivision
- Les modalités de partage des dépenses (taxes, entretien, travaux…)
- La durée de l’indivision
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Gestion du bien et prise de décisions
Dans le cadre d’un achat en indivision, la gestion du bien immobilier est assurée conjointement par les indivisaires. Toutefois, certaines décisions nécessitent un accord unanime ou une majorité selon leur nature :
- Accord unanime : vente du bien, réalisation de travaux importants, modification de la jouissance du bien…
- Majorité des deux tiers : réalisation de travaux d’amélioration, mise en location du bien…
- Majorité simple : actes d’administration courante, conclusion d’un bail à usage d’habitation…
En cas de désaccord persistant entre les indivisaires, il est possible de saisir le juge pour trancher le litige.
- Jouissance du bien : chaque indivisaire peut utiliser le bien conformément à sa destination et dans le respect des droits des autres indivisaires
- Participation aux dépenses : chaque indivisaire doit contribuer aux dépenses liées au bien (charges, travaux…) proportionnellement à sa part dans l’indivision
- Droit de rachat : un indivisaire souhaitant vendre sa part doit en premier lieu la proposer aux autres indivisaires qui disposent d’un droit de préemption
- Droit de partage : chaque indivisaire peut demander le partage du bien à tout moment, mettant ainsi fin à l’indivision. Le bien pourra alors être vendu ou attribué en nature à l’un des indivisaires contre compensation financière.
Inconvénients de l’indivision et solutions alternatives
Malgré les avantages qu’elle offre, l’indivision présente également des inconvénients qu’il convient de prendre en compte :
- Risque de mésententes : la gestion conjointe du bien peut engendrer des désaccords entre les indivisaires, pouvant aller jusqu’à des blocages de prise de décisions
- Responsabilité solidaire : en cas de non-paiement des charges par l’un des indivisaires, les autres peuvent être tenus responsables du règlement de cette dette
- Manque de flexibilité : la sortie de l’indivision peut être difficile, notamment en cas de revente de sa part à un tiers
Pour pallier ces difficultés, des alternatives à l’indivision existent comme la société civile immobilière (SCI) qui permet une gestion plus souple du bien. Toutefois, cette solution implique de créer une structure juridique et peut engendrer des coûts supplémentaires.
Ainsi, il est essentiel de bien étudier l’ensemble des options avant d’opter pour un achat en indivision. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier ou d’un notaire pour vous accompagner dans votre projet.